Рентные ПИФы — стабильный доход

В условиях мирового экономического кризиса индексы классических ПИФов продолжают падать. На их фоне кусочком стабильности выглядят так называемые рентные фонды.

СТАБИЛЬНЫЙ ДОХОД

Стабильность рентных ПИФов проста. Средства вкладываются в покупку недвижимости, которая затем сдается в аренду, и пайщик получает регулярный доход.

Платежи происходят, как правило, раз в квартал. Договоры аренды коммерческой недвижимости заключаются на длительный срок, что обеспечивает стабильный доход.

Интерес среди инвесторов  неуклонно растет, особенно на фоне кризиса. Не исключено, что в ближайшее время — по мере нарастания дефолтов — рентные ПИФы станут своего рода заменой такому консервативному инструменту, как корпоративные облигации. Заметим, что доход от рентных фондов, в отличие от дохода от облигаций, не имеет фиксированных значений, но также является постоянным. Еще один плюс в том, что собственником сдаваемой в аренду недвижимости является сам рентный фонд.

Однако в ситуации финансового кризиса не все рентные фонды спокойно реагируют на резкие изменения экономической ситуации. Все зависит от того, в какую именно коммерческую недвижимость были вложены средства и как эта недвижимость используется.

ГЛАВНЫЕ РИСКИ

В рентном бизнесе есть несколько основных рисков. В первую очередь это риск потери арендатора, если такое происходит, в этом случае фонд вынужден тратить время на поиск нового арендатора. В условиях кризиса делать это сложнее, так как заинтересованных арендаторов становится гораздо меньше.

Основными потребителями коммерческой недвижимости в это время являются крупные компании, которые наиболее устойчивы к финансовым стрессам. Но, бывает даже крупные арендаторы иногда не способны противостоять финансовому спаду. Возникает это у тех, кто вел достаточно агрессивную инвестиционную политику — занимал большие денежные средства на сетевое развитие под краткосрочные и среднесрочные, которые по объективным причинам уже не может выполнить.

Второй риск — рост стоимости процентнной ставки на рынке капитала, что может привести к увеличению норм доходности от вложенных в коммерческую недвижимость средств. Такое увеличение может стимулировать повышение ставок капитализации коммерческой недвижимости. Чем выше ставка, тем дешевле активы фонда. Еще один риск связан с эксплуатацией недвижимости. Как правило, управлением объектами занимается либо сам арендатор, либо специализированные управляющие компании. И здесь существует риск неправильной эксплуатации здания, что может привести к его обветшанию, частичному или даже полному разрушению, в результате чего капитализация здания может очень серьезно снизиться.

ВЫБОР ФОНДА

Чтобы правильно выбрать рентный фонд в условиях кризиса, для этого нужно внимательно изучить его активы. Если арендаторами фонда являются компании, которые занимаются производством или торговлей товарами длительного пользования (например, автомобилями, техникой, дорогостоящей одеждой, ювелирными украшениями и т. д.), то вкладываться в такой фонд не рекомендуется. Во время кризиса именно эти арендаторы будут испытывать наиболее ощутимое снижение потребления, что в итоге выльется для фонда и его пайщиков в снижение ставок аренды и, соответственно, дохода.