Как избежать проблем при сдаче квартиры?

Сдав квартиру в аренду, ее владелец может столкнуться с рядом проблем. Правильные действия арендодателя помогут ему предотвратить многие проблемы.

Поиск арендаторов. Владелец квартиры может самостоятельно искать квартиросъемщиков, либо воспользоваться помощью профессиональных риэлторов. К достоинству самостоятельного поиска относится то, что отпадает необходимость оплачивать работу риэлтора. Хотя многие риэлтерские компании практикуют получение вознаграждения не от хозяина, а от арендатора. Другим плюсом является возможность не платить дополнительные налоги, если владелец сдаст квартиру знакомым или самостоятельно найденному арендатору. Когда сделка задокументирована, то становится обязательной подача в налоговую инспекцию декларации о доходах и оплата подоходного налога 13%. Недостатком самостоятельного поиска служит большая трата сил и времени на поиски арендатора, отвечающего требованиям владельца жилья.

Риэлтерская компания берет на себя все трудности поиска и подбора потенциального арендатора. Кроме того, сотрудники компании помогут грамотно оформить договор найма.

Составление договора найма. Владелец сам решает вопрос о необходимости составления договора, особенно, если он сдает квартиру знакомым на основе доверительных взаимоотношений. Однако юридически оформленная сделка защитит от возможных проблем в будущем.

Специалисты риэлтерской компании подготовят договор с учетом всех нюансов. Но если владелец квартиры решил сам составить документ, то он должен учитывать некоторые моменты. Самое главное, чтобы договор соответствовал действующему законодательству даже в мелочах. Например, суммы нельзя указывать в долларах. Слово «аренда» и производные от него не должны фигурировать в документе, потому что по Гражданскому законодательству частные лица не арендуют (как юридические лица), а сдают или снимают жилье. В договоре найма, составленном только частными лицами, достаточно указания паспортных данных, адресов и подписей, без заверения у нотариуса. Кроме того, в нем должны содержаться конкретные данные о сдаваемом жилье: полный почтовый адрес, число комнат, общая и жилая площадь.

Если жилье снимается более чем на год, арендодатель должен договор официально зарегистрировать. Чтобы избежать регистрации, можно в договоре указать срок в 11 месяцев, а потом составить новый документ.

Как себя обезопасить при сдаче квартиры. При отсутствии опыта в сдаче жилья разумнее обратиться в агентство недвижимости. Следует тщательно выбирать компанию: она должна быть проверенной и иметь опыт работы не меньше пяти лет. В агентстве полезно проверить наличие лицензии, пообщаться с руководством. Также стоит в Интернете почитать мнения клиентов компании (но не на сайте фирмы, где благодарности пишут сами сотрудники).

Договор найма должен быть оформлен только в письменном виде. В нем обязательно должны быть четко прописаны суммы, сроки и кто за что платит. Чаще всего коммунальные услуги оплачивает арендодатель, а электроэнергию и телефон — арендатор.

При сдаче квартиры убедитесь в надежности арендатора. Трудно сказать, с кем не бывает проблем – с одиноким человеком или целой семьей, несколькими девушками или молодыми людьми. С потенциальным клиентом сначала нужно пообщаться, посмотреть на него, чтобы иметь личное впечатление. Хорошо, если на этой встрече будет присутствовать «группа поддержки» — родственники, друзья.

Очень важно адекватно оценить аренду. Сегодня цена жилплощади зависит в основном от типа дома. Также стоимость будет выше за хорошо отремонтированную квартиру, наличие Интернета и парковки во дворе.

Не забывайте время от времени деликатно присматривать за квартирой. О своем приходе предупреждать заранее. Можно поговорить с соседями о наличии проблем с новыми жильцами. Если вы чего-то категорически не желаете, это надо прописывать в договоре, например, запрет на вечеринки в квартире, громкую музыку, содержание собак и пр. Если этого не сделать, то бороться с возникшими проблемами будет очень трудно.

Согласно статистике, каждая десятая самостоятельно заключаемая сделка заканчивается плохо. Между тем, при обращении в лицензированные риэлтерские агентства, из 300 сделок лишь одна дает сбои.